Получите юридическую консультацию по телефону в Москве
+7 (499) 653-60-72 Доб. 355

Расторжение аренды в одностороннем порядке арендатором

Что изменить в работе юристам. Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Смотрите видеолекцию Расторжение договора, отказ от договора. Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 653-60-72 Доб. 355 Москва и область
+7 (812) 426-14-07 Доб. 525 Санкт-Петербург и область

Это быстро и бесплатно!
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: За расторжение договора аренды можно требовать компенсации

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Источник: Журнал "Арбитражная практика". Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики "Недвижимость. Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п.

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению ст.

Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора постановления Президиума ВАС от Но на практике доказать основания, предусмотренные ст.

Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений [2]. Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества [3].

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества например, правил оборота алкогольной продукции [4].

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора. Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок [5].

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок [6]. Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения [7]. Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п.

Президиум ВАС в п. Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров [8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд п. Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность [9].

В году Пленум ВАС скорректировал этот подход [10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору. Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок [11].

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения [12]. Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа [13].

Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен [14]. C 1 июня года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны.

Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора. Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором [16].

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:. Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям. Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков. В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки [17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды. Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции [18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена [19]. Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор.

При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов. Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение [20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений.

Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и или упущенной выгоды. Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено несвоевременно вывезено им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества. Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом. Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества.

Суды признают данный подход правомерным [21]. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества. По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора [22].

Однако это правило можно менять соглашением сторон. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором [23].

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов [24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя. Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

Аналитика Публикации. Как это сделать без санкций Источник: Журнал "Арбитражная практика". Судебный порядок расторжения договора аренды По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п. Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя: использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение состояния имущества; невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока; непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора [1].

Однократная просрочка внесения арендной платы Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров [8].

Внесудебный отказ от договора аренды Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки.

Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам: арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением; арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений; арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем. Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено несвоевременно вывезено им после расторжения договора. Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

Связанные услуги. Разрешение споров и арбитраж Недвижимость. Связанные направления. Инфраструктура и объекты недвижимости. Я даю согласие на обработку моих персональных данных. Подать заявку на участие. Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Строительство" Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Как арендатору или арендодателю расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Предприниматель арендовал 16 кв. Сдавайте отчётность в три клика Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний. Заодно посмотрите весь остальной текст. Соглашение оформляют как основной договор.

Судебный порядок расторжения договора аренды использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора; Право на односторонний отказ предусмотрено законом только.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность. При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя. В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости помещения следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий. Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:. В статье ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Лекторы — ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов: В. Витрянский, Л. Михеева, Е. Суханов, А.

Что изменить в работе юристам. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке для арендатора практически не отличается от порядка, в котором должен действовать арендодатель. Однако при прекращении сделки каждому из участников нужно исходить из требований закона и договора.

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные. При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора п. Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договора в одностороннем порядке , они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре. Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке часть четвертая, пятая п.

Источник: Журнал "Арбитражная практика". Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики "Недвижимость. Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п. Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению ст. Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора постановления Президиума ВАС от

Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном Односторонний отказ от договора аренды. - Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок по основаниям, предусмотренным ст​.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Лекторы — ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов: В. Витрянский, Л. Михеева, Е.

В ходе проведенное исследования основные поставленные задачи были выполнены, а цели достигнуты, что подтверждают результаты проведенного исследования. Авторегуляторы и другая аппаратура с электронными и полупроводниковыми схемами - ремонт и реконструкция. Запрещенной является торговля органами, операции же по их пересадке (в том числе и почек) в России не только разрешены, но и бесплатны в государственных лечебных учреждениях для тех, кто в этом нуждается по медицинским показаниям.

Во втором случае алгоритм действий такой: Подготовьте несколько экземпляров вашей жалобы. Реальный ущерб - это размер расходов, которые потерпевшая сторона вынуждена будет потратить на ликвидацию нарушенных прав или восстановления имущества.

Если был нанят адвокат, то его паспорт и нотариально-заверенную доверенность от истцов. Теперь вы знаете, как восстановить социальную карту студента после утери, и можете в случае необходимости быстро решить подобною проблему. Наследники шестой очереди - родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Кто не может обратиться за денежным возвратом на обучение. Карту лицевого счета страхуемого. Вызвать курьера на дом возможно при приобретении крупногабаритной продукции. Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Однако дело еще не закончено, и мы с нетерпением ждем итогов его рассмотрения в суде кассационной инстанции.

Доля выделена, как Вы сами пишите, по закону, значит неосновательного обогащения. Совет 1: Как написать заявление о разделе имущества - фальсификация документов о том, что оспариваемое имущество якобы подарено, получено в наследство, оформлено на родственников и т.

Для подачи заявления важно наличие паспорта. Отправка через почту России заказным письмом с уведомлением о вручении. Так, взносы в Пенсионный фонд составят 29 354 руб.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас или воспользуйтесь формой ниже:
 
+7 (499) 653-60-72 Доб. 355 Москва и область
+7 (812) 426-14-07 Доб. 525 Санкт-Петербург и область

Это быстро и бесплатно!

4
Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
новее старее большинство голосов
Уведомление о
guireslo
Елизавета

Да и в целом с вопросами неожиданно повезло.

subiphe
Аглая

Исправте ошибку про "печень".

Васса
Генриетта

Какие на самом деле эти девушки?

Мстислав
Влада

следователь похож на николоса кейджа Свободу Юрию Деточкину!!!

Получите юридическую консультацию по телефону или прямо на сайте.
Это совершенно бесплатно!
Москва и область
+7 (499) 653-60-72 Доб. 355
Санкт-Петербург
+7 (812) 426-14-07 Доб. 525
Бесплатная юридическая помощь
  • 95% успешных дел
  • Конфиденциально
  • Профессиональные юристы
Задать свой вопрос юристу